契約更新のバグを防げ！エンジニアのための「借地借家法・存続期間」完全まとめ
山崎講師こんにちは。ゆうせいです。
新人エンジニアのみなさん、AWSやAzureなどのクラウドサーバーを契約するとき、「リザーブドインスタンス（1年または3年契約）」と「オンデマンド（いつでも解約可）」の違いは意識しますよね？
契約期間というのは、コストと柔軟性を左右する重要なパラメータです。
実は、不動産の世界にもこれと同じような「契約期間のルール」が存在します。それが「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」です。
「アパートの契約更新」や「実家の土地の権利」など、この法律はみなさんの生活に直結しています。しかし、この法律の厄介なところは、土地（借地）と建物（借家）で、期間の設定ロジックが全く異なるという点です。
これを混同すると、「1年で終わると思ったら30年契約だった」「退去させられると思ったら住み続けられた」といった、致命的な認識バグが発生します。
今日は、この複雑な「存続期間」の仕様を、エンジニアらしく整理して理解しましょう。
オブジェクトの区別：LandクラスとBuildingクラス
まず、大前提として「何を借りるか」で適用されるルール（クラス）が違います。ここを間違えると全ての計算が狂います。
- 借地（しゃくち）： 土地を借りて、その上に自分の建物を建てること。
- 借家（しゃっか）： すでに建っているアパートやマンションの部屋を借りること。
今回は、この2つのクラスそれぞれについて、「存続期間（LifeCycle）」と「更新（Auto-Scaling）」の仕様を見ていきます。
1. 借地権（土地）の存続期間
まずは「土地」を借りる場合です。実家が一軒家の方などは、実は土地だけ借りているケースも多いですよ。
土地の賃貸借は、一度家を建てると簡単に更地に戻せないため、とにかく期間が長いのが特徴です。長期サポート（LTS）版のOSだと思ってください。
普通借地権（デフォルト設定）
特別な取り決めをしない限り、この「普通借地権」になります。特徴は「更新がある」ことです。
- 最初の期間： 最低30年
- 1回目の更新： 最低20年
- 2回目以降の更新： 最低10年
契約書に「期間は20年」と書いてあっても、法律の力が優先され、強制的に「30年」にオーバーライド（上書き）されます。
期間
これより短い期間を設定することはできません。借りている人（借地権者）を守るための強力な仕様です。
そして、期間が終わっても、地主側に「正当な事由（よほどの理由）」がない限り、契約は更新され続けます。つまり、借りている側が「借りたい」と言い続ける限り、半永久的に使い続けられるのです。
定期借地権（期間限定ライセンス）
「一度貸したら半永久的に返ってこないなんて、地主にとってリスクが高すぎる！」
そんな地主側の不満を解消するために作られたのが「定期借地権」です。これは、あらかじめ期間が決まっている「買い切り型ライセンス」のようなものです。
- 期間： 一般定期借地権の場合、50年以上。
- 更新： なし。期間満了で必ず終了し、更地にして返還する。
「更新がない」というのが最大のポイントです。終了日が確定しているので、地主も安心して貸せるわけですね。
2. 借家権（建物）の存続期間
次に、みなさんに馴染み深い「アパート・マンション」を借りる場合です。土地に比べると期間は短いですが、ここにも独特のルールがあります。
普通借家権（デフォルト設定）
一般的な賃貸アパートはこれです。
- 期間： 1年以上（通常は2年契約が多い）。
- 上限： なし（以前は20年上限がありましたが撤廃されました）。
ここで面白い仕様があります。「1年未満」の期間で契約した場合どうなると思いますか？
「マンスリーマンションみたいになる？」
いいえ、違います。法律上、「期間の定めがない契約」とみなされます。つまり、いつまでという期限がない、無期限の契約として扱われるのです。
更新のルール：法定更新
普通借家権の最大の特徴は、契約期間が終わっても、貸主（大家さん）から「正当事由」をもって拒絶しない限り、自動的に契約が更新されることです。これを「法定更新」と呼びます。
AWSの「Auto-Renewal（自動更新）」がデフォルトでONになっている状態です。
しかも、大家さんが「出て行ってくれ」と言うための「正当事由」は、ハードルがめちゃくちゃ高いです。「ただ家賃を上げたいから」とか「親戚を住ませたいから」程度では認められません。
だからこそ、みなさんは安心して今の部屋に住み続けられるのです。
定期借家権（期間固定型）
借地と同じく、建物にも「更新がない」タイプがあります。それが「定期借家権」です。
- 期間： 自由（1年未満でもOK）。
- 更新： なし。期間満了で契約終了。
ただし、双方が合意すれば「再契約」は可能です。
この契約の場合、契約書とは別に「この契約は更新がなく、期間満了で終了しますよ」という事前説明書面を交付する義務があります。これがないと、普通の借家契約になってしまうというバグ（不備）扱いになります。
まとめ：比較マトリックス
最後に、借地と借家の違いを表で整理しましょう。頭の中のデータベースを更新してください。
| 特徴 | 普通借地権（土地） | 定期借地権（土地） | 普通借家権（建物） | 定期借家権（建物） |
| 対象 | 土地 | 土地 | 建物 | 建物 |
| 存続期間 | 30年以上 | 50年以上など | 1年以上 | 自由 |
| 更新 | あり（半永久） | なし | あり（自動更新） | なし |
| 1年未満の扱い | 無効（30年になる） | - | 期間の定めなしになる | 有効 |
今後の学習の指針
いかがでしたか？
「借りる」という行為一つとっても、それが土地なのか建物なのか、普通なのか定期なのかによって、未来のタイムラインが全く変わってくることが理解できたと思います。
エンジニアのみなさんへの次のアクションとして、ぜひやってほしいことがあります。
「今住んでいる家の賃貸借契約書を確認する」
契約書のタイトルや条文に、「定期借家」という文字はありませんか？
もしあれば、今の部屋は更新ができず、数年後には必ず引っ越しが必要になるかもしれません。
自分の生活基盤（インフラ）の契約内容を把握しておくこと。これも立派なリスクマネジメントですよ。
セイ・コンサルティング・グループでは新人エンジニア研修のアシスタント講師を募集しています。
投稿者プロフィール
- 代表取締役
-
セイ・コンサルティング・グループ株式会社代表取締役。
岐阜県出身。
2000年創業、2004年会社設立。
IT企業向け人材育成研修歴業界歴20年以上。
すべての無駄を省いた費用対効果の高い「筋肉質」な研修を提供します！
この記事に間違い等ありましたらぜひお知らせください。
学生時代は趣味と実益を兼ねてリゾートバイトにいそしむ。長野県白馬村に始まり、志賀高原でのスキーインストラクター、沖縄石垣島、北海道トマム。高じてオーストラリアのゴールドコーストでツアーガイドなど。現在は野菜作りにはまっている。
